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2014年上海购房者行为报告

一、上海市购房者关注指数本期趋势综述

2014年楼市成交回归理性,房价也告别了疯狂上涨的时代,楼市整体表现不佳,四季度的首套房贷基准利率下调、普宅标准放宽等政策的刺激也并未对楼市成交带来大的提升,总体而言,2014年楼市即将在平淡中收尾。那么,在这样的背景下,购房者的搜索、浏览情况是否有变化呢?购房者对楼市的关注度有何变化?

据上海搜房网截止至2014年12月20日数据统计,2014年1月1日-2014年12月20日,上海房价上升所带来的购房压力促使购房者对打折优惠楼盘的关注指数继续保持高位,而随着购房者行为的理性化,购房者不再一味追求低价盘,外环外、低价盘关注度下降明显;地铁沿线楼盘关注指数上升,11号线关注度保持最高;中环依然是市场关注的焦点。

1、上海购房者关注指数本期趋势图

数据来源:搜房数据监控中心

2、上海购房者浏览指数本期趋势图

数据来源:搜房数据监控中心

二、上海各区县关注指数本期分析

1、上海各区县关注指数本期占比

2014年,上海各区县关注指数中,浦东新区占比逾2成位居首位,嘉定第二,市区(杨浦、徐汇、普陀、闸北、虹口、长宁、静安、黄浦)楼盘关注度占比25.68%。

数据来源:搜房数据监控中心

据搜房数据监控中心统计,2014年上海各区县关注指数占比中,浦东新区以逾2成的占比持续占据区县关注度之首。嘉定区的关注度大12.36%,位居第二。市区楼盘关注度占比逾四分之一,其中杨浦、徐汇、普陀3区占比总和近13%,占市区关注指数近半,成为市区楼盘关注的焦点。

浦东新区作为上海在售盘量最多、库存量最大的区县,加之自贸区、16号线的开通及浦东国际旅游度假区的建设,浦东相关板块如临港、川沙、惠南等的楼盘持续受购房者关注,成为关注度占比最高的区县。位居第二的嘉定区受轨交11号线及沿线轨交盘的影响,关注度也持续位于高位。此外,新城香溢璟庭于2014年6月在新推房源的刺激下,集中签约300多套,万立城也分别于5月、8月份有集中签约。嘉定多个楼盘在2014年供应、成交活跃,这也一定程度上提升了嘉定楼盘的关注度。

2、上海各区县关注指数本期同比情况

就上海各区县关注指数同比情况来看,青浦、嘉定、松江、金山区域楼盘关注指数占比同比上升,其中青浦涨幅最为明显;浦东、闵行、市区关注指数占比同比下滑;宝山、奉贤、崇明、外地关注指数占比基本持平。

数据来源:搜房数据监控中心

据搜房数据监控中心统计,在与2013年各区县的关注度对比中,青浦由5.2%上升至6.7%,上涨幅度最为明显。随着17号线的全面开工及大虹桥辐射的影响,青浦板块的楼盘关注度显着提高,预计随着17号线建成通车、大虹桥商务区配套建设的完善,未来青浦板块的关注度还将提升。

另外,就同比数据来看,市区关注指数占比下降2个百分点,由去年的27.7%降至25.7%,市区资源的稀缺性使其更多的被冠以豪宅或类豪宅的称号,成为少数人关注的对象,关注指数的下降也说明购房群体关注板块由市区向郊区转移的趋势。

三、上海地铁沿线关注指数本期分析

1、上海地铁沿线关注指数本期占比

就地铁沿线关注指数占比来看,11号线依然是关注度占比最高的,达23.15%,占比近四分之一,2号线关注度占比12.17%,位居第二,9号线、7号线、1号线占比分别位居三、四、五位。

数据来源:搜房数据监控中心

据搜房数据监控中心统计,在本期上海地铁沿线关注指数中,11号线沿线楼盘以23.15%的关注度居首,占比近四分之一,作为上海目前唯一一条连通外省的轨道交通,连接花桥至嘉定、普陀、徐汇、长宁、浦东等多个区域,尤其是花桥作为上海的后花园,成为很多上海限购人士的首选,而嘉定也是刚需客群关注较多的区域,因此,11号线成为最受关注的一条轨交线。

2号线关注度本期占比12.17%,位列第二。作为连通上海两大机场的轨交线,2号线的关注度持续保持高位,未来随着大虹桥、迪士尼等的建设,其关注度预计将再次提升。

2、上海地铁沿线关注指数本期同比情况

11、1、10号线沿线楼盘关注度占比同比上涨,7、8、9号线沿线楼盘关注度降低,尤其是9号线下降幅度最为明显。

数据来源:搜房数据监控中心

据搜房数据监控中心统计,对比2013年地铁沿线关注指数情况,11、1、10号线沿线楼盘关注度占比同比上涨,其中11号线沿线关注指数涨幅达2.24%。

16号线作为2013年底最新开通的轨交线,关注指数本期占比6.33%。沿线楼盘相对低的价格、自贸区的影响等使得其关注指数迅速飙升;而随着16号线沿线热门楼盘的热销,如浦东颐景园等,预计其关注指数2015年仍将继续上涨。此外,受16号线关注指数提升的影响,其他轨交线路关注指数相对降低,其中,9号线下滑幅度最大,同比下降4.54%。

四、上海楼盘价格区间关注指数本期分析

1、上海楼盘价格区间关注指数本期占比

2万元/平以下楼盘关注占比逾6成,其中单价1万-1.5万/平的刚需楼盘搜索占比最高。单价1万元/平以下楼盘位列第二,单价2万-3万元/平的楼盘位列第三。

数据来源:搜房数据监控中心

据搜房数据监控中心统计,上海楼盘价格区间关注指数占比中,10000-15000元/平的占比最高,达23.01%;单价1万元/平以下搜索占比19.98%,位居第二;单价2万-3万/平的搜索占比达19.15%,位居第三。

2014年,上海楼盘价格区间关注指数占比中,2万/平以下的楼盘搜索占比逾6成,刚需客户仍然是主要的购房群体,通过价格搜索楼盘时,更容易选择低价盘。而单价在3万以上的楼盘关注指数占比不足2成,中高端楼盘关注度明显低于低价盘,刚需、刚改仍是楼市的中坚力量。

2、上海楼盘价格区间关注指数本期同比情况

单价2万元/平以上楼盘关注指数上升,单价2万元/平以下楼盘关注度占比下降。

数据来源:搜房数据监控中心

据搜房数据监控中心统计,楼盘单价以2万/平为界,低于2万的关注指数同比下滑,高于2万的楼盘关注指数同比上涨。其中2万-3万元/平楼盘关注指数同比上涨1.57%,3万元/平以上楼盘关注指数同比亦有4.7%的涨幅。1万-1.5万元/平房源关注度下降2.77个百分点。

在2014年房价同比上涨的趋势中,均价低于2万/平的楼盘可选择性相应减少;另外,购房者在选择过程中会综合考量该楼盘的交通、配套、环境及与生活密切相关的因素,不再单纯追求低价楼盘,进而导致低价盘关注度占比同比下滑。

五、上海各环线区域关注指数本期分析

1、上海各环线区域关注指数本期占比

就上海各环线区域关注指数来看,中外环间楼盘关注度占比最高,其次是中内环楼盘,外环外楼盘搜索占比最低。

数据来源:搜房数据监控中心

据搜房数据监控中心统计,上海各环线区域关注指数本期占比中,中环依然是购房者关注的热点,中环楼盘(包括中外环、中内环)关注指数占比逾6成,而内环内关注指数占比达26.24%,外环外关注指数占比13.01%。内环内新盘较少而且价格较高,外环外部分楼盘目前仍存在交通、配套方面的不完善,另外,受购房者搜索习惯等因素影响,中环楼盘以其相对成熟的配套及可接受的价格成为购房者关注的热点。

2、上海各环线区域关注指数本期同比情况

中环以内楼盘关注指数占比同比上升,外环以外占比相应下跌。

数据来源:搜房数据监控中心

据搜房数据监控中心统计,与去年同期占比相比,中环楼盘关注度有所上涨,中外环楼盘关注度由2013年的30.43%上涨至31.61%,中内环由去年的26.95%上涨至29.14%。内环内楼盘关注指数上涨幅度最大,同比上涨2.7%。此消彼长,外环外楼盘关注指数下降6.07%,降至本期的13.01%。

外环外楼盘关注度下降6.1个百分点,外环以内楼盘关注度占比上升,这一方面是购房者搜索习惯的结果,使用环线搜索的客群更倾向于选择内环内或中环楼盘;另一方面,随着限购政策深入执行,购房者在置业过程中的行为更加理性,对房源地段及配套、交通等因素的考量更为讲究,中环成为其判断楼盘环线位置的分界点。相对于之前,配套完善、交通便利的中环以内楼盘更符合其置业要求。

六、上海特色楼盘关注指数本期分析

1、上海楼盘特色关注指数本期占比

打折优惠楼盘关注度占比超三分之二,远远超出其他特色楼盘的关注度,以绝对优势占据楼盘特色关注度之首。地铁沿线、小户型、酒店式公寓等也有一定的关注度。

数据来源:搜房数据监控中心

据搜房数据监控中心统计,在上海楼盘特色关注指数本期占比中,打折优惠楼盘依然是购房者关注的焦点,关注度占比达63%;地铁沿线关注度占比9%,位居第二;小户型关注度占比达8%,位居第三,酒店式公寓本期关注度占比6.98%,位列第四。有别墅传统住宅,特色别墅、花园洋房、教育地产关注度占比分别是3.93%、3.19%、2.74%。

3、上海楼盘特色关注指数本期同比情况

打折优惠楼盘、小户型、教育地产楼盘搜索占比有所下降,地铁沿线、酒店式公寓、特色别墅、花园洋房搜索占比则有所提升。其中,地铁沿线楼盘搜索占比上升幅度最大。

数据来源:搜房数据监控中心

据搜房数据监控中心统计,与2013年相比,地铁沿线楼盘关注度有所提升,由5.95%升至9.18%,随着16号线的全新开通及多条在建轨交线沿线楼盘的入市,另外,中心城区房价居高不下,购房者在区域选择上更侧重于价格相对低的郊区,地铁作为最重要的出行工具在工作生活中尤为重要,地铁盘也成为很多郊区盘的标配,因此,地铁沿线楼盘关注指数占比涨幅明显。

小户型楼盘关注度占比下降明显,由2013年的12.16%降至8.40%,受单独二孩政策影响,改善型客群扩大,小户型关注度相应降低;另外,小户型作为首次置业的过渡产品或者投资性产品,在上海限购政策并未放松的前提下,关注指数相应下降。

此外,打折优惠楼盘依然是购房者搜索习惯中关注度最大的楼盘类别。房价高企,楼市遇冷,打折成为开发商促销的手段之一,打折优惠类楼盘仍是购房者关注的焦点。

七、上海楼盘关注指数排行榜

1、上海公寓楼盘关注指数TOP10

据搜房数据监控中心统计,2014年上海公寓关注指数TOP10中,浦东楼盘占3席,松江、宝山各占2席,青浦、闵行、嘉定各占1席。从房源销售均价来看,单价在3万/平以下的楼盘仍是市场关注的主要价格段。在房源关注指数TOP10中,仅万科中环国际城海上传奇1个楼盘均价在3.5万/平,其他9盘均价均低于3万,刚需及价格在2-3万/平的改善型房源依然是购房者关注的焦点。

从加推次数来看,关注指数TOP10的项目在2014年均有3次或以上的开盘或加推,且从网房签约次数可见,TOP10中大部分楼盘在2014年的签约套数都在400套以上,而位于TOP10之首的金地自在城,截止目前已签约800多套;宝山2楼盘年签约套数均在850套以上,位于全市商品房年签约套数排行前四位。此外,品牌楼盘市场关注度依然较高,TOP10楼盘中万科独占3席。

另外,2014上海公寓关注指数排名第9的远洋香奈,作为宝山杨行的轨交盘,项目在2014年新获得2张预售证,新增供应房源783套,全年签约量超850套,郊区轨交盘依然受购房者追捧。

2、上海别墅楼盘关注指数TOP10

据搜房数据监控中心统计,2014年上海别墅关注指数TOP10中,区域分布相对分散,其中浦东、松江、闵行各上榜2席,嘉定、奉贤、宝山、昆山各有1席上榜。

不同于公寓,关注指数TOP10项目年内开盘、加推次数较多,别墅的销售相对稳定、销售时间长。别墅关注指数TOP10项目中并不存在年内多次加推的情况。

从价格来看,改善为主的经济型别墅是市场关注的热点。总价在500万以内,面积100-300平的经济型别墅占6成。随着小面积特色别墅(如90墅)等新产品的出现,低价高附赠别墅已经成为改善的替代品,因此市场关注度也不断提高。另外,总价在500万-1000万的别墅占3成,此类别墅也推出一些优惠措施,如中金海棠湾别墅有75折的优惠。

从社区产品形态来看纯别墅社区仅3席,分别是九龙仓兰宫、上海绿城玫瑰园、首创青旅岛尚。这3个项目中仅绿城玫瑰园属于总价在4000万/套以上的高端豪宅,另外2项目总价较低。究其原因,关注豪宅的人群本身较少,而且豪宅的销售更多是圈层力量,来自网站的搜索相对较低。

来源:搜房网 日期:2014-12-27
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