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开发商不急买地 土地市场中考挂科或影响全年

“这么差的市场,地价也没见下降,根本就不是一个理性的市场。”一个全国性地产集团前期部负责人对北京青年报记者抱怨。据他透露,一向以高调拿地、快速周转着称的公司眼下也开始降低预期,“等等看”成为他的口头禅。与土地市场相呼应的现象是,去年高价拍地的老地王项目纷纷延迟开工,表示要等现房销售。

7月14日,位于昌平和顺义的两块地在北京国土局土地交易大厅同时上市交易,引来众多房企和媒体的关注。然而,与其较高的关注度相比,这两块地的拍卖并没有想象中那么火热,本次两宗土地拍卖,只有融创、北科建、鲁能、首开万科和金地联合体等7家房企参与了竞价,其中,只有融创、鲁能、北科建等3家房企较为活跃。

最终,北科建和鲁能分别以23.3亿元和29.3亿元战胜融创,摘得昌平沙河镇北沙河北侧LCH-008地块和顺义新城第21街区地块,但价格均未达到合理价格上限,溢价率也都不足20%,创造了今年土地拍卖价格溢价率的新低。

业内专家指出,销售遇冷,开发商买地热情不高与土地降温有直接关系,而出让的地块也基本以底价成交。市场能否好转,关键要看政府新供地计划的实施情况以及是否有利好的政策出炉。

开发商:不出手并非不看好未来市场

7月14日,昌平沙河镇北沙河北侧LCH-008地块和顺义新城第21街区21-18-001a、21-12-001c地块R2二类居住用地、C9其他公共设施用地(下称顺义新城第21街区地块)在北京国土局开拍。两宗土地共吸引了7家房企及联合体参与竞价,其中昌平沙河镇地块有融创、北科建、首开万科和金地联合体3个单位参与,顺义地块则吸引了天恒、融创、懋源和鲁能4个竞价房企。

经过6轮举牌,沙河地块被北科建以23.3亿元的代价收入囊中。而顺义新城第21街区地块则被鲁能以29.3亿元摘得。

据测算,沙河地块的平均楼面价为2.8万元/平方米左右,顺义新城第21街区地块的楼面价约为3.54万元/平方米。尽管楼面价并不低,基本与地块所在区域在售项目的均价持平。但在两宗地块开盘前,据在场的某房企的负责人预言,所拍地块的楼面价可能会突破4万元/平方米。显然,这个价钱与预期相差太远。

值得注意的是,上述两宗地的溢价率都非常低,沙河地块溢价率不足6%,顺义新城第21街区地块也仅为13.6%。这与去年同期土地溢价率动辄就超过50%的情况大为不同。对此,业内分析,土地市场遇冷,与整个市场的不景气有关,房企销售跑量难,现金比较吃紧,所以拿地时会比较谨慎。

而先前的拿地“急先锋”融创集团似乎也并没有失落,而懋源等企业似乎更像是“打酱油的”,全程并未举牌。很多在场人士都感叹:“融创、懋源怎么了?这还是那个曾经接连制造地王,勇夺农展馆和夏家胡同地块的地王制造者吗?”

那么,是什么让当初的地王出手者如此保守?记者在拍卖会后第一时间采访了融创、懋源的内部人士,得到的答复是:首先,不出手并非不看好未来市场,否则就不会四处看地了;其次,每个企业都有自己的心理底线,一个地块值不值有每个企业不同的判断。比如昌平,可能对于北科建来说在此经营多年,地缘优势强劲,但对于融创来说,未必是福地;三、企业拿地,并非企业一家说了算,背后的基金、银行、外资都会参与其中。如农展馆、夏家胡同等地块,这些开发商背后的“大佬们”比开发商还要积极。

断顿百日开发商不急买地

“能把现有的地盘活就不错了,哪儿还有心思买地!”目前开发商在表面上都得装出卖得还不错的样子,但私下里都无不抱怨市场的冷酷无情。

去年在北京攻城掠地的某开发商营销总监透露,去年拿了四块地,只开发了两块,当时设想的是通过这两块地赶紧开工销售达到迅速回款,保证下半年另两个项目的启动资金到位,因此前者的价格并没有定得太高。“但事与愿违,整体市场销售状况急转直下,连刚需盘都卖不动了,何来的快速回款?另外两块地只能等明年再说了。买地?哪儿来的钱?”

几个老地王项目的负责人在交流时也透露出已经放弃项目今年启动的打算。“全北京的在销豪宅都在等米下锅,有的豪宅已经到了介绍一个客户给30万-60万的介绍费的地步,现在哪里还敢再开新盘?索性先开始开工,等到现房时再卖,也省得因为价格跟有关部门较劲。”一位总监如是说,其实有个别地王项目已经开工,但都是悄悄蓄客,且无一例外不公布价格。

据北京市yabo88wap下载亚博体育交易管理网的数据显示,目前在售的新盘项目大部分网签签约率都低于三成,少数超过四成的项目就已经算热销盘。截至目前,已有万科、保利、中海、世茂等33家房企披露了前五个月的销售情况。其中有23家房企只完成了年度销售目标的三成左右。数据显示,除恒大、万科等个别企业较好外,其余企业销售情况并不乐观。像首创置业前五月仅完成全年目标的18%。此外,首开、奥园、恒盛地产等房企也只完成全年销售目标不到25%。还有世茂yabo88wap下载亚博体育、金地集团以及佳兆业等房企,年度目标完成率均低于30%,面临较大的抢收压力。

事实上,从当前成交情况看,低迷的市场环境仍在延续。以北京为例,6月上半月住宅新房网签量为2443套,虽比5月上半月小幅增长7.34%,但比去年同期减少43.86%。二手住宅网签量为2557套,比5月上半月减少19.21%,比去年同期减少54.57%。

不仅是北京,随着楼市持续低迷,全国土地市场开始降温,房企拿地积极性也在下降。中原地产统计数据显示,销售前20强的标杆房企,最近几月拿地数量逐月递减。去年5月拿地金额高达455亿元,今年5月拿地金额仅有71.28亿元,降幅达84%。

土地市场降温趋势明显

在沉寂了两个多月后,土地市场近乎理性的开局被不少业内人士看做是土地市场降温的信号。

据中原地产首席分析师张大伟分析,目前,人们普遍期待的土地市场变冷的确还未出现,但苗头已经出现,从两地块的报价企业数量、竞价情况、溢价率看,均出现了明显的降温趋势。

据克而瑞研究中心的数据显示,截至6月22日,克而瑞监测下的中国100个城市经营性用地成交建筑面积为29598万平方米,同比下降26%。其中,住宅用地成交建筑面积22805万平方米,同比下降22%,成交量明显萎缩。

张大伟表示,相比2013年下半年以来地王频出的土地市场,现在土地市场的竞争力度出现了下调。北京土地市场预计将出现分化,后续低容积率地块、优质区位地块,预计依然将会高价出让,但是部分非优质地块,将会出现明显的降温现象。

目前,北京楼市的降温已经逐渐从成交市场蔓延到土地市场,预计在土地市场表现激进的企业数量将越来越少,但明显的降温估计要等到四季度。

新供地计划决定土地市场全年走势

北京一向“皇帝女儿不愁嫁”的土地市场为何断顿百日,新拍土地为何没有引发哄抢?业内猜测包括北京楼市趋冷影响了土地供应节奏,还有消息称京津冀协同发展规划影响到北京储备土地属性调整等原因。

北京yabo88wap下载亚博体育协会秘书长陈志在接受记者采访时对上述猜测并无明确表态,他说,目前有关部门与开发商之间也在博弈。销售遇冷传导至土地市场造成拿地积极性不高,政府有关部门的推地计划无疑会受阻。

亚豪机构副总经理任启鑫则认为,开发商还在观望政策的走向,毕竟近期央行力挺首套房贷款要求、公积金贷款周期缩短等一系列手段,让开发商们看到了一线曙光。很多人相信宏观调控政策有可能会适度宽松,如果再有利好消息,土地市场必定有积极的反弹。

任启鑫所言得到某些印证。据了解,北京陷入短时间供地荒期间,正好是京津冀一体化以及天津副中心消息甚嚣尘上之时,已经有诸多大型央企、国企以及国内排名前二十位的名企纷纷到河北、天津寻地,廊坊、涿州、保定土地价格有升温趋势,连一向不温不火的永清区域目前土地价格都已涨至300万元/亩。

陈志说,马上到8月份,推地计划应该很快出炉,但如果没有利好出现,市场还是这般死水微澜,土地市场的中考挂科,很可能影响到全年的楼市成绩。在中原首席分析师张大伟看来,尽管下半年北京的土地市场会变冷,但由于上半年火爆,今年北京年土地成交额突破2000亿元,已成定局。

本版文/李路斌本报记者张舰

来源:搜房网 日期:2014-07-17
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