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沪二手市场量价齐跌 僵持局面难破

事物的发展,总是有起有落。上海二手房市场在经历了2013年的火爆之后,2014年的市场整体走势出现疲软。从数据来看,上半年上海二手住宅成交套数仅为89019套,同比减少46.1%。月均成交仅有1.4万套,可以说退回到了2010年水平,此外,二手房供应量也在逐步减少,仅上半年二手房挂牌量环比下滑约9.4%,目前挂牌量仅为10.3万套。

从区域上来看,上半年外环外的松江新城、徐汇南站成交量位于板块成交榜的前列。这两个板块均受到刚需买家青睐,尤其是总价200万元以内的产品交易相当活跃。上海市郊卫星城规划的利好,也是促使松江新城成交突出的重要原因,目前松江新城二手房均价为18000元/平方米。而南站区域凭借交通便利,生活配套成熟吸引了对地段有要求的买家,目前均价30000元/平方米左右。另外,市中心板块二手房成交量表现较为稳定,其中黄浦人民广场板块、浦东陆家嘴板块、徐汇中心区域等受到置换客关注,其二手房价格最为坚挺,2014年上半年,这三个板块成交均价依旧维持在6万元/平方米左右。

值得注意的是,房价仍起着相当重要的作用。据上海中原地产研究部检测数据显示,6月中低端产品的成交均较为低迷,总价500万元以下的产品,成交11493套,环比下降14.0%。其中,300万-500万元之间的中端产品销量仅有858套,环比下降26.3%,降幅超其他各段房源产品。可见目前市场上置换型二手房成交呈现“速冻”现象。

而造成此现象的就是买卖双方心理预期的差异。从全市角度来看,价格的下行也已是“民心所向”。在这样的市场大环境下,购房者往往抱着“淘便宜房”的心态,故基本上对于房源价格需要下降10%~15%左右,才会果断出手,而房东还是坚持只是让价3%~5%,故导致二手房成交僵持。

不容忽视的是,下半年市场走势可能依旧不太乐观。在限购、限贷的大环境下,以及信贷紧张的前提下,二手房成交或将长期低位运行,月度成交量预计将在14000套上下浮动,而下半年二手房价格将有下行压力,预计下降幅度从最高点下降10%左右。要知道,现时市场,比较偏向于买家。房东若想要顺利出售,在价格方面,没有实质性的刺激,是完全无法引起买家的关注。并且先降先赢得主动,在价格调整趋势下,先降5%马上会引起市场关注,而跟随者至少降10%才会刺激市场消费欲。

随着轨道交通的开通和建设,一些郊环外板块成交会逐渐活跃。比如浦东的惠南板块,目前二手房均价16000元/平方米左右,凭借轨交16号线的通车和完善的生活配套吸引诸多刚需买家在此置业。而今年轨道交通17号线将动工,届时青浦新城与市区交通变得快速、便利。在利好的驱动下,买家会把眼光聚集到有成长性的板块上。

(上海中原地产董事总经理谭百强)

来源:搜房网 日期:2014-07-17
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